- Aktuell sehr niedrige Zinsen bieten Kreditnehmern die große Chance, sich eine günstige Anschlussfinanzierung für ihre Immobilie zu sichern.
Für die meisten Immobiliendarlehen wird irgendwann eine Anschlussfinanzierung benötigt. Grund dafür sind die hohen Kosten für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Eigentumswohnung. Diese lassen sich von den meisten Käufern oder Bauherren nur über Zeiträume von 25, 30 oder noch mehr Jahren finanzieren. Die erste Zinsbindungsfrist läuft hingegen schon deutlich früher aus. Danach wird ein neues Darlehen mit einem anderen Zinssatz benötigt.
Allgemein gelten bei einer Anschlussfinanzierung drei Punkte. Wer sich möglichst früh damit beschäftigt, hat bessere Chancen auf gute Konditionen. Zudem kann man sich mit einem sogenannten Forward-Darlehen schon jetzt die aktuellen Zinssätze sichern, obwohl das eigene Darlehen noch gar nicht ausgelaufen ist. Und zu guter Letzt gilt auch beim neuen Darlehen, dass selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz eine sehr hohe Ersparnis bedeuten können.
Wann muss man sich Gedanken machen?
In der Regel sollte man sich schon fünf Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Spätestens sechs Monate vor dem Ablauf dieser Frist ist das in jedem Fall zu empfehlen.
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Wer sich möglichst früh um diese Frage kümmert, kann viel Geld sparen. Dabei kann man sich zwischen diesen Punkten entscheiden:
- Umschuldung, also ein Darlehen von einer anderen Bank
- Prolongation, also ein weiteres Darlehen von der aktuellen Bank
- Forwarddarlehen, bei dem man sich das aktuelle Zinsniveau sichert
Welche Variante die beste ist, hängt vor allem von den individuellen Umständen ab. Dabei spielt zum Beispiel die Frage eine Rolle, welches Verhältnis man zur eigenen Bank hat. Wer dort noch andere Produkte nutzt, etwa ein Wertpapierdepot oder Anlagekonten, kann unter Umständen spezielle Konditionen verhandeln. In anderen Fällen ist ein Wechsel zu einer anderen Bank hingegen deutlich günstiger.
Wie hoch sind die Zinsen?
Schon seit einigen Jahren ist der von der Europäischen Zentralbank festgelegte Leitzins auf einem historisch extrem niedrigen Niveau. Daran dürfte sich auch in der näheren Zukunft wenig ändern. Für Kreditnehmer ist das sehr positiv, schließlich dürfen sie sich gerade nach einer längeren Zinsbindungsfrist auf deutlich geringere Zinsen freuen.
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Wie hoch der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung genau ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen sind natürlich die Höhe des Darlehens und die Dauer der Zinsbindung wichtig. Die Bonität des Kreditnehmers ist ebenfalls sehr wichtig, dazu kommen noch regionale Besonderheiten oder die allgemeine Geschäftspolitik einer Bank.
In den meisten Fällen können zum Beispiel Direktbanken sehr günstige Darlehen vergeben. Diese sind jedoch zu einem großen Maße standardisiert. Für bestimmte Berufsgruppen oder für Selbständige ist es deshalb sehr kompliziert, von diesen Konditionen zu profitieren.
Prolongation oder Umschuldung?
Ob man bei der aktuellen Bank bleiben oder zu einem neuen Institut wechseln sollte, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Es gibt jedoch einige Aspekte, die man grundsätzlich bedenken sollte.
Einerseits ist die Prolongation mit wenig Aufwand verbunden. Wer ein weiteres Darlehen von der eigenen Bank erhält, muss in der Regel keine neue Kreditprüfung durchlaufen. Gebühren fallen somit nicht oder nur in geringem Umfang an. Zudem hält sich der Papierkram in sehr engen Grenzen. Diese Variante ist also meistens sehr leicht umsetzbar.
Andererseits kann sich der Wechsel zu einer neuen Bank über lange Zeit durchaus bezahlt machen. Fällt der Zinssatz dort nämlich wesentlich niedriger aus, spart man über einen Zeitraum von zehn oder 15 Jahren schnell einige Tausend Euro. Auf lange Sicht zahlen sich die Gebühren für den Wechsel, die in diesem Fall meist zu zahlen sind, somit aus.
Als Faustformel gilt: Der Zinssatz beim Wechsel sollte um mindestens 0,2 Prozent niedriger als das Angebot der eigenen Bank liegen. Im Einzelfall kann dieser Wert jedoch durchaus höher oder geringer sein. Deshalb ist eine genaue Berechnung wichtig, die man von beiden Banken verlangen sollte.
Ist ein Forwarddarlehen sinnvoll für die Anschlussfinanzierung?
Ein sogenanntes Forward-Darlehen ermöglicht Kreditnehmern, sich schon heute die aktuellen Zinssätze zu sichern. Das eigentliche Darlehen wird erst in einigen Monaten ausgezahlt, dafür muss man bei den Zinsen einen geringen Aufschlag in Kauf nehmen.
In der Regel sind solche Forward-Darlehen über Zeiträume von sechs Monaten bis zu drei Jahren möglich. Je länger die Laufzeit ist, desto höher ist der Zinsaufschlag. Dafür gewinnt man an Planungssicherheit und muss keine Angst vor einem steigenden Zinsniveau haben.
Kreditnehmer sollten noch einen weiteren Aspekt bedenken. Falls das Zinsniveau während der Laufzeit des Forward-Darlehens sinkt, kann man nicht von den günstigeren Zinsen profitieren. In diesem Fall muss man trotzdem den zuvor mit der Bank vereinbarten Zinssatz in Kauf nehmen.
Fazit
Genau wie beim ersten Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie sollte man sich auch bei der weiteren Finanzierung nicht gleich für das erstbeste Angebot entscheiden. Auf den ersten Blick ist es verlockend, einfach einen neuen Kredit von der eigenen Bank zu erhalten. Dafür fallen zwar keine Gebühren an, trotzdem ist es nicht unbedingt die günstigste Variante.
Über einen Zeitraum von zehn oder 15 Jahren hat sich der Finanzmarkt deutlich verändert. Deshalb sollte man sich rechtzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung ein genaues Bild verschaffen. Oft kann man sich sogar mit Angeboten von der Konkurrenz gut auf die Verhandlungen bei der eigenen Bank vorbereiten.
Mit ein wenig Geschick ist es dann möglich, dort ebenfalls bessere Konditionen zu erhalten. So lassen sich die gesamten Kosten für ein Immobiliendarlehen deutlich senken. Das gesparte Geld lässt sich dann zum Beispiel für Reparaturen oder Umbauten nutzen.
