- Je mehr Eigenkapital beim Hauskauf vorhanden ist, desto günstiger wird das Darlehen – im Einzelfall können jedoch auch andere Aspekte eine Rolle spielen.
Wer mehr Eigenkapital beim Hauskauf einbringt, darf sich über besonders gute Konditionen für das nötige Darlehen freuen. Über lange Zeit lag die ganz normale Quote für das Eigenkapital bei 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Dieser Wert gilt jedoch längst nicht mehr in jedem Fall. Selbst ganz ohne Eigenkapital ist es heute möglich, einen Kredit für den Kauf einer Immobilie zu erhalten. In manchen Fällen kann das durchaus sinnvoll sein.
Zunächst einmal sollte man deshalb einen Blick darauf werfen, was genau als Eigenkapital beim Hauskauf eingesetzt werden kann. Dazu zählen all jene Vermögenswerte, über die man kurzfristig verfügen kann.
Demnach umfasst das Eigenkapital:
- Guthaben auf dem Girokonto
- Guthaben auf Tagesgeld– und ähnlichen Sparkonten
- Aktien oder Anteile an Investmentfonds
- Anleihen oder andere Wertpapiere
- Ähnliche Vermögenswerte wie Bargeld oder zuteilungsreifes Bausparguthaben
Andere Vermögenswerte können jedoch ebenfalls als Sicherheit dienen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Andere Immobilien oder Grundstücke
- Sachwerte mit einem hohen Wert (Kunstgegenstände, Automobile etc.)
- Lebensversicherungen, die erst in einigen Jahren ausgezahlt werden
- Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind
Eigenleistungen steigern Eigenkapital beim Hauskauf
Wer handwerkliches Geschick mitbringt, kann auch Eigenleistungen als Eigenkapital einbringen. Scherzhaft wird das oft als „Muskelhypothek“ bezeichnet. Wer selbst malen, tapezieren oder Böden verlegen kann, spart jedoch schnell einige Tausend Euro. Hauptberufliche Handwerker haben an dieser Stelle sogar noch einen weiteren Vorteil.
Allgemein gilt: Dieser Posten sollte nicht überbewertet werden. Banken prüfen in der Regel sehr kritisch, welche Beträge wirklich realistisch sind. Zudem kommt es darauf an, ob es sich um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt. Im zweiten Fall muss man schließlich auch noch darüber nachdenken, welche Investitionen nötig und sinnvoll sind.
Wie wirkt sich mehr Eigenkapital aus?
Allgemein kann das Eigenkapital zu erheblichen Unterschieden bei einem Darlehen führen. Wer auf eine Quote von 30 Prozent kommt, profitiert in der Regel von besseren Konditionen als Käufer, die nur zehn Prozent einbringen können. Selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz sorgen aufgrund der langen Laufzeit einer Immobilienfinanzierung jedoch schnell für Mehrkosten von einigen Tausend Euro.
Darüber hinaus ist der Zinseszins-Effekt wichtig. Wenn man von Anfang an weniger Geld an die Bank zurückzahlen muss, ist der Anteil der Tilgung in der monatlichen Rate höher. Andernfalls zahlt man zu Beginn einen größeren Anteil an Zinsen, die Rückzahlung zieht sich also deutlich länger hin.
Welche Quote ist sinnvoll?
Oben wurde schon kurz erwähnt, dass die Faustformel für das Eigenkapital über lange Zeit bei 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises lag. Mittlerweile gilt das jedoch längst nicht mehr in jedem Fall.
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Grundsätzlich gilt auch weiterhin, dass das Risiko für die Bank sinkt, wenn das Eigenkapital höher ist. Aus diesem Grund kann man mit mehr eigenem Kapital oft bessere Konditionen verhandeln, sowohl mit Blick auf den Zinssatz als auch auf die Gebühren oder spezielle Konditionen, vor allem das Recht zu Sondertilgungen.
Zugleich kann es aber durchaus sinnvoll sein, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, wenn man über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügt. Im Einzelfall kommt es hier auf verschiedene Faktoren an. Wer zum Beispiel bereits recht hohe Rücklagen für das Alter gebildet hat, darauf aber nicht sofort zugreifen kann, sollte das mit der Bank besprechen. Zudem spielt die Art der Nutzung eine wichtige Rolle. Will man selbst in der Immobilie wohnen oder handelt es sich um eine Kapitalanlage? Für die Finanzierung kann das einen großen Unterschied machen.
Nebenkosten selbst zahlen
Abgesehen vom Kaufpreis muss man für den Kauf einer Immobilie auch noch Nebenkosten einplanen. In jedem Fall gehören der Eintrag in das Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer dazu. Oft muss man auch noch eine Provision an den Makler überweisen. Insgesamt liegen die Nebenkosten oft zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises.
In der Praxis kann es sich hier also um hohe Summen handeln. Oft liegen diese zwischen 20.000 und 50.000 Euro. Zudem muss dieses Geld aus dem eigenen Ersparten finanziert werden Schon bei der Planung sollte man diesen Aspekt also in jedem Fall bedenken.
Komplettfinanzierung ist möglich
Obwohl eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital noch immer relativ selten ist, lassen sich solche Modelle durchaus umsetzen. In der Praxis kann es sich sogar lohnen, eine Immobilie zu kaufen, wenn man selbst keine Mittel einbringen kann. Das ist vor allem dann der Fall, wenn man selbst dort wohnen und sich auf diese Weise eine hohe Miete sparen kann.
Auch beim Kauf von vermieteten Immobilien ist eine solche Variante denkbar. Gerade bei allgemein niedrigen Zinsen können Käufer auf diese Weise zusätzliche Liquidität behalten. Zugleich lassen sich die Kosten eines Darlehens steuerlich geltend machen. Somit wird zumindest ein Teil der Mehrkosten für eine Vollfinanzierung wieder ausgeglichen.
Insgesamt kommt es also vor allem auf die individuellen Umstände an. Eine allgemeine Aussage über die Höhe des nötigen Eigenkapitals ist unmöglich. Allerdings sollte man bedenken, dass man eine geringe Eigenkapitalquote auf andere Weise ausgleichen sollte. Dabei kann es sich um eine sehr gute Bonität in Verbindung mit einem sicheren Arbeitsplatz handeln, aber auch um hohe Ersparnisse oder auf andere Weise angelegtes Geld.
