- Wer über mehr Eigenkapital beim Wohnungskauf verfügt, darf sich oft über einen besonders günstigen Kredit freuen – es gibt jedoch noch weitere Faktoren.
Je mehr Eigenkapital beim Wohnungskauf man mitbringt, desto besser. Das ist zumindest die Faustregel, wenn man besonders gute Konditionen bei der Finanzierung genießen möchte. Zwar ist es heute längst nicht mehr in allen Fällen nötig, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises selbst aufzubringen. Ganz im Gegenteil, in manchen Fällen kann man sogar ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen.
Letzten Endes kommt es auf die Voraussetzungen im Einzelfall an. Deshalb sollte man sich zunächst einmal Gedanken darüber machen, welche Dinge als Eigenkapital beim Wohnungskauf genutzt werden können. Kurz gesagt gehören dazu all jene Vermögenswerte, die kurzfristig verfügbar sind. Das sind zum Beispiel diese Dinge:
- Guthaben, das auf dem Girokonto liegt
- Einlagen auf einem Tagesgeldkonto oder einem anderen Sparkonto
- Fondsanteile oder Aktien
- Anleihen oder weitere Wertpapiere
- Bargeld, zuteilungsreifes Bausparguthaben oder andere Vermögenswerte
Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Arten von Vermögen, die ebenfalls als Sicherheit dienen können. Dazu zählen zum Beispiel:
- Hypothekenfreie Grundstücke oder Immobilien
- Lebensversicherungen, die in einigen Jahren fällig werden
- Nicht zuteilungsreife Bausparverträge
- Sachwerte wie Kunst, Autos oder ähnliche Dinge
Eigenleistung als Eigenkapital beim Wohnungskauf
Abgesehen von “echtem” Vermögen kann man auch sein handwerkliches Geschick einbringen. Wenn man selbst malt, neue Fußböden verlegt oder andere Renovierungen übernimmt, kann leicht einige Tausend Euro sparen. Vor allem Handwerker können das beim Kauf einer Eigentumswohnung geltend machen.
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Natürlich sollte dieser Posten nicht zu positiv bewertet werden. In der Regel werden die möglichen Leistungen von der Bank sehr kritisch überprüft. Darüber hinaus ist die Frage wichtig, ob die Wohnung gerade erst gebaut wurde oder ob es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, die eventuell sogar als renovierungsbedürftig vermarktet wird. In vielen Fällen gibt es hier jedoch großen Spielraum bei den Verhandlungen über das Darlehen.
Warum ist das Eigenkapital wichtig?
Die Eigenkapitalquote kann sich auf die Konditionen des Kredits deutlich auswirken. Diese liegen bei 25 Prozent Eigenkapital oft deutlich unter denen für ein Darlehen, das auf einer Eigenkapitalquote von nur fünf Prozent basiert. Obwohl die Unterschiede bei den Zinssätzen auf den ersten Blick sehr klein sind, kann man über die Laufzeit schnell einige Tausend Euro sparen.
Zudem spielt der Zinseszins-Effekt eine wichtige Rolle. Wer von Anfang an weniger Zinsen zahlt, profitiert von einem höheren Tilgungsanteil. Das bedeutet, dass das Darlehen schneller zurückbezahlt wird. Am Ende der Laufzeit ist die Restschuld somit deutlich geringer als bei einem höheren Zinssatz.
Wie hoch sollte die Quote liegen?
Die oben genannte Faustformel von 20 bis 30 Prozent, die viele Banken in Deutschland früher verlangt haben, gilt heute nicht mehr. Das liegt unter anderem daran, dass die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Zudem ist das Zinsniveau sehr niedrig, sodass man auch ein Darlehen mit weniger Eigenkapital finanzieren kann.
Allgemein sollte man jedoch daran denken, dass das Risiko für die Bank kleiner wird, je mehr Eigenkapital beim Wohnungskauf man mitbringt. Deshalb ist es oft möglich, über die Bedingungen eines Darlehens zu verhandeln. Neben dem Zinssatz spielen noch weitere Faktoren eine Rolle. Beispiele dafür sind die Gebühren für das Darlehen, das Recht auf Sondertilgungen oder andere Leistungen der Bank, die man im Alltag benötigt.
Selbst mit einem kleinen Vermögen kann es aber sinnvoll sein, eine Immobilie zu kaufen. Verfügt man zum Beispiel über relativ viel Kapital, das langfristig angelegt ist, kann sich selbst eine Vollfinanzierung lohnen. Schließlich gibt es dafür Sicherheiten, die jedoch nicht sofort nutzbar sind. Wenn man die Wohnung selbst nutzen möchte, kann es zudem sein, dass die Finanzierung günstiger als die monatliche Miete ausfällt.
Nebenkosten sind wichtig
Beim Kauf einer eigenen Wohnung fallen über den Kaufpreis hinaus noch Nebenkosten an. Gebühren für den Eintrag in das Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer lassen sich nicht vermeiden. Diese sind vom Kaufpreis und von der Lage der Wohnung abhängig, die Grunderwerbsteuer ist nämlich in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich hoch.
Darüber hinaus kann es sein, dass auch der Makler noch eine Provision berechnet. Alles in allem liegen die Nebenkosten somit oft zwischen zehn und 15 Prozent der Kaufsumme. Dieses Geld sollte man in jedem Fall selbst zahlen können.
Darlehen ohne Eigenkapital beim Wohnungskauf
Noch immer ist eine Vollfinanzierung relativ selten. In der Praxis ist es aber durchaus möglich, den kompletten Kaufpreis über ein Darlehen zu finanzieren. Weiter oben wurde bereits kurz erwähnt, dass das zum Beispiel als Alternative zu einer hohen Miete sinnvoll sein kann.
Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist diese Variante ebenfalls möglich. In Zeiten von allgemein niedrigen Zinsen kann man auf diese Weise dafür sorgen, dass man ausreichend Liquidität behält und nicht das gesamte Vermögen in eine Wohnung steckt. Darüber hinaus kann man die Kosten für einen Kredit steuerlich absetzen. Somit wird ein Teil der Mehrkosten für die Finanzierung wieder ausgeglichen.
Alles in allem spielen die Umstände im Einzelfall also die größte Rolle. Allgemein lässt sich nicht sagen, wie hoch das Eigenkapital beim Wohnungskauf sein sollte. Trotzdem ist es natürlich sinnvoll, über ein möglichst hohes Vermögen zu verfügen, das im Zweifelsfall auch als Sicherheit dienen kann.
