- Mit einem Forwarddarlehen wissen Darlehensnehmer möglichst früh, wie hoch die Kosten für eine Anschlussfinanzierung der eigenen Immobilie sind.
Auf den ersten Blick wirkt der Begriff Forwarddarlehen wie ein komplexes Produkt aus der Finanzbranche. In der Praxis handelt es sich dabei aber gar nicht um eine sehr komplizierte Idee. Vielmehr geht es hier um einen eigentlich ganz normalen Kredit, der nur schon besonders früh abgeschlossen wird. Das ist besonders dann wichtig, wenn das Darlehen für die eigene Immobilie in den kommenden Monaten oder Jahren ausläuft. Falls man die Restschuld noch nicht komplett bezahlen kann, ist in solch einem Fall nämlich eine Anschlussfinanzierung nötig.
In der Regel ist es kein Problem, eine solche Anschlussfinanzierung bei der eigenen Bank zu erhalten. Allerdings muss man dann die Zinsen akzeptieren, die zum jeweiligen Zeitpunkt gelten. Wer hingegen ein wenig mehr Sicherheit bei der Planung wünscht, kann schon einige Monate – oder sogar Jahre – vorher ein Forwarddarlehen abschließen. Vor allem in Zeiten von allgemein niedrigen Zinsen ist das oft eine sehr sinnvolle Alternative. Auf diese Weise wissen Kreditnehmer bis zu fünf Jahre im Voraus, wie hoch die monatlichen Kosten nach dem Ablauf des aktuellen Darlehens anfallen.
Die wichtigsten Vorteile lassen sich also ganz leicht zusammenfassen:
- Das Risiko von steigenden Zinsen wird ausgeschlossen.
- Das aktuelle Darlehen läuft bis zum Ende, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt somit nicht an.
- Die monatlichen Kosten für das Darlehen lassen sich über viele Jahre hinweg planen.
Worauf Bankkunden bei einem Forwarddarlehen achten sollten und welche Kosten dafür anfallen, erläutern wir in den folgenden Absätzen ausfürlich.
Wie funktioniert das Forwarddarlehen genau?
Kreditnehmer können sich mit einem solchen Darlehen schon die aktuell gültigen Zinsen sichern, obwohl das laufende Darlehen noch innerhalb der Zinsbindungsfrist ist. Dabei wird diese Form der Anschlussfinanzierung oft für einen Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten vor Ablauf des aktuellen Darlehens angeboten. Allerdings sind auch wesentlich längere Zeiträume möglich. Es gibt durchaus Forwarddarlehen, die bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden.
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Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrags und der Auszahlung des Darlehens wird als Forwardphase bezeichnet. Je länger diese Phase dauert, desto höher ist natürlich der Aufschlag, den die Bank auf die zum Vertragsabschluss geltenden Zinsen berechnet. Gerade bei niedrigen Zinsen kann sich das trotzdem lohnen. Darüber hinaus erhält man ein hohes Maß an Planungssicherheit. Diese ist vielen Bankkunden ein wenig Geld wert.
Allerdings sollte man daran denken, dass Forwarddarlehen nicht nur Vorteile bieten. Falls die Zinsen zwischen dem Abschluss des Vertrags und der Auszahlung der Kreditsumme weiter sinken, ist man trotzdem an die zuvor vereinbarten Zinsen gebunden.
Wie lange im Voraus sollte man abschließen?
Oben wurde bereits darauf hingewiesen, dass ein Forwarddarlehen für Sicherheit bei der finanziellen Planung sorgt. Es gibt eine ganze Reihe von Anbietern, bei denen man einen entsprechenden Vertrag bereits fünf Jahre vor dem Abrufen der Kreditsumme unterzeichnen kann. Die besten Angebote haben wir übrigens in unserem großen Vergleich zusammengestellt.
Wenn man darüber hinaus bedenkt, dass auch bei einem solchen Darlehen eine gewisse Zinsbindungsfrist gilt, wird die Planung noch einfacher. Bei einer Forwardphase von fünf Jahren und einer Zinsbindung von zehn Jahren weiß man schon heute, wie hoch die monatlichen Raten für das eigene Darlehen in den nächsten 15 Jahren sind.
Mit welchen Kosten sollte man rechnen?
Natürlich hat Sicherheit – genau wie bei den meisten Formen der Geldanlage – ihren Preis. Sollten die Zinsen nach dem Abschluss eines Forwarddarlehens steigen, verliert die Bank schließlich mögliche Einnahmen. Deshalb berechnen Banken und Sparkassen einen gewissen Aufschlag auf das aktuelle Zinsniveau. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt natürlich davon ab, wie lang die Forwardphase ist.
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Darüber hinaus kann es noch zu weiteren Gebühren kommen. Falls man mit der Anschlussfinanzierung nämlich zu einer neuen Bank wechselt, muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld geändert werden. Die Kosten dafür liegen in der Regel bei mehreren Hundert Euro. Daher muss man genau darauf achten, ob man dieses Geld durch günstigere Zinsen wieder einspart. In manchen Fällen übernehmen Banken allerdings diese Gebühren selbst, um auf diese Weise neue Kunden zu werben.
Forwarddarlehen – das Fazit
Schon bei der Entscheidung über die Zinsbindungsfrist für einen Kredit zum Kauf einer Immobilie muss man sich Gedanken darüber machen, wie sich die Zinsen künftig entwickeln. Geht man davon aus, dass diese mittelfristig steigen werden, lohnt es sich, einen etwas höheren Zinssatz in Kauf zu nehmen. Dafür bleibt dieser über viele Jahre hinweg unverändert. Somit bleiben auch die monatlichen Raten für die Rückzahlung stets gleich.
Bei einem Forwarddarlehen wird im Prinzip die gleiche Rechnung aufgestellt. Sichert man sich einige Jahre im Voraus günstige Zinsen, kostet das einen gewissen Aufschlag. Geht man allerdings von einem steigenden Zinsniveau aus, liegen die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung vielleicht noch immer niedriger als für ein Darlehen, das erst dann abgeschlossen wird.
Ob man mit seinen eigenen Erwartungen richtig gelegen hat, zeigt sich natürlich erst dann, wenn das Darlehen wirklich ausgezahlt wird. Trotzdem lohnt es sich, einen kleinen Aufschlag bei den Zinsen in Kauf zu nehmen, wenn man dafür sicher planen kann. Diese Sicherheit hat in den vergangenen Jahren viele Bankkunden angelockt und dürfte auch in Zukunft sehr attraktiv sein. Und natürlich lässt sich diese Form des Kredits auch für Immobilien nutzen, die in erster Linie als Kapitalanlage dienen.
