Geldanlage Immobilien – diese fünf Punkte sind entscheidend

In Zeiten niedriger Zinsen denken viele Menschen darüber nach, als Geldanlage Immobilien zu kaufen. Diese Entwicklung wird durch unsichere Erwartungen zur Entwicklung der internationalen Finanzmärkte noch einmal verstärkt. Nicht umsonst gilt „Betongold“ als eine der sichersten Varianten der Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen bieten Schutz vor Inflation, zudem sorgt der Kauf einer sichtbaren Immobilie für ein positives Gefühl.

Es gibt jedoch einige Punkte, auf die Sie achten sollten, wenn Sie an den Kauf einer Immobilie denken. Schließlich kann eine solche auf den ersten Blick sichere Anlage zu einem regelrechten Alptraum werden, wenn man viel Geld für Umbauten ausgeben muss, die schon zum Kaufzeitpunkt geplant waren. Einen zu teuren Kaufpreis sollte man ebenfalls vermeiden, andernfalls droht ein Verlust beim Verkauf. Deshalb sollten angehende Käufer sich zunächst einmal einen guten Überblick über die Angebote vor Ort verschaffen.

Warum lohnen sich Geldanlage Immobilien?

Viele Anleger suchen nach den richtigen Geldanlage Immobilien. In den vergangenen Jahren ist das aufgrund des sehr niedrigen Zinsniveaus besonders attraktiv geworden. Geringe Zinsen haben nämlich gleich zwei positive Effekte, die dafür sorgen, dass Immobilien attraktiv sind. Einerseits können diese natürlich sehr günstig über ein Darlehen finanziert werden. Andererseits werden aber auch bei anderen Formen der Kapitalanlage keine besonders hohen Zinsen fällig. Für ordentliche Renditen muss man deshalb oft ein gewisses Risiko eingehen.

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Zudem finden sich auf dem Markt in Deutschland vielerorts passende Objekte, bei denen man gute Chancen auf eine Wertsteigerung nach dem Kauf hat. Trotz des anhaltenden Booms, der in den letzten Jahren allgemein für steigende Preise gesorgt hat, gilt das oft noch immer. Trotzdem sollten angehende Käufer die Preise natürlich aufmerksam vergleichen. Alles in allem sollte man jedoch bedenken, dass Immobilien in Deutschland über lange Zeit hinweg relativ günstig zu haben waren. Der immer größere Bedarf sowie die relativ niedrige Bautätigkeit bieten somit auch weiterhin die Aussicht auf stabile oder gar höhere Preise in der Zukunft.

Welche Varianten sind sinnvoll?

Es gibt eine ganze Reihe von unterschiedlichen Geldanlage Immobilien. Abgesehen von Häusern oder Wohnungen bieten sich auch Immobilienfonds als Alternative an. Hier muss man sich immerhin nicht selbst um das Vermieten kümmern. Welche Alternative für einen bestimmten Anleger die richtige ist, hängt in erster Linie von den individuellen Vorgaben ab. Dazu zählen etwa die Risikobereitschaft sowie das Kapital, das für den Kauf zur Verfügung steht. Über diese Alternativen sollte man sich vor allem Gedanken machen:

• Häuser als Geldanlage:  Einzel- und Doppelhäuser haben in der Regel einen vergleichsweise großen Grundstücksanteil. Auf den Kaufpreis gerechnet ist die Rendite deshalb meist nicht ganz so hoch. Dafür kann sich ein gepflegtes Grundstück beim Verkauf positiv auf den Preis auswirken.
• Wohnungen als Geldanlage: Viele Käufer suchen nach einzelnen Wohnungen. Wer über genug Kapital verfügt, kann aber auch ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen kaufen. Die Rendite liegt im Durchschnitt ein wenig höher als bei einem Haus, die Wertsteigerung ist dafür im Schnitt etwas geringer.
• Gewerbeimmobilien als Geldanlage: Hier können Anleger besonders hohe Renditen erzielen, allerdings ist das Risiko ein wenig höher. Der Markt kann enorm schwanken, Leerstände sind jederzeit möglich. Private Anleger sollten von dieser Variante deshalb in den meisten Fällen die Finger lassen.
• Indirekte Investition: Neben dem Kauf einer Immobilie ist es auch über Immobilienfonds möglich, von der Entwicklung des Marktes zu profitieren. Speziell bei geschlossenen Fonds sollte man jedoch den Rat von Experten beachten. Zudem ist es wichtig, sich vor dem Kauf ausführlich mit den jeweiligen Fonds zu beschäftigen. Als Alternative gibt es auch Immobilienfonds, deren Anteile an der Börse gehandelt werden. Bei diesen sogenannten REITs (kurz für Real Estate Investment Trusts) kann man bereits mit geringen Beträgen einsteigen. Die Rendite fällt allerdings im Schnitt ein wenig niedriger als bei einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung aus.

Vor- und Nachteile von Geldanlage Immobilien

Der Vergleich zu anderen Varianten zeigt, dass Geldanlage Immobilien mehrere ganz spezielle Vor- und Nachteile haben.

Auf der Seite der Vorteile sind vor allem zwei Punkte sehr wichtig. Eine erwartete Rendite kann man auf der Grundlage des Kaufpreises sowie einer möglichen Steigerung des Wertes einfach berechnen. Leerstände können sich später natürlich negativ auf das Einkommen auswirken. Falls man aber von Beginn möglichst vorsichtig rechnet, ist eine regelmäßig ausgezahlte Rendite durchaus möglich.

Niedrige Zinsen sind ebenfalls ein Aspekt, der als Vorteil genannt werden sollte. Auch bei langen Zinsbindungsfristen halten sich die Kosten für einen Kredit in engen Grenzen. Zugleich kann man über den gesamten Zeitraum von langsamen Steigerungen der Mieteinnahmen ausgehen.

Der Nachteil beim Kauf von Immobilien ist der hohe Kapitalbedarf. Darüber hinaus sollte man beachten, dass regelmäßige Investitionen für die Instandhaltung nötig sind. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass man den Kaufpreis über einen Zeitraum von 30 Jahren noch einmal in den Unterhalt stecken muss. Allerdings können diese Kosten im Einzelfall auch wesentlich höher ausfallen.

Steckt man das eigene Vermögen in eine Wohnung, ist das Risiko also relativ hoch. Für Anleger, die nicht über mehr Kapital verfügen, bieten sich deshalb oft Fonds als Variante an.

Wo gibt es die richtige Immobilie?

Im Rahmen der Suche sind verschiedene Faktoren wichtig. Dazu gehören die Höhe des vorhandenen Kapitals sowie die Höhe der Rendite, die man erwirtschaften will. Wer sich genug Zeit nimmt, kann sich zudem einen guten Überblick über den Markt verschaffen und Chancen erkennen.

Für einen schnellen Eindruck sind Portale im Internet eine sehr gute Alternative. In der Regel kann man dort sogar nach Immobilien suchen, die speziell für die Geldanlage interessant sind. Abgesehen von den Branchenführern gibt es auch eine Reihe von kleineren Websites, die sich ebenfalls auf diesen Markt spezialisiert haben.

Makler vor Ort oder die Immobilienabteilungen von Versicherungen und Banken können ebenfalls hilfreich sein. Die meisten Angebote kann man jedoch ebenfalls über das Internet finden. Ein persönlicher Kontakt lohnt sich deshalb meist erst, sobald man ein konkretes Objekt im Auge hat.

Wie lässt sich die Rendite errechnen?

Damit man die mögliche Rendite vorhersagen kann, muss man den sogenannten Ertragswert der Immobilie berechnen. Dazu sind neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, alle Kosten für einen Kredit und die Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung entscheidend. Einnahmen durch die Miete sowie mögliche Steuervorteile sind ebenfalls wichtig.

Um den Ertragswert für einen relativ langen Zeitraum zu berechnen, sind bei einigen Punkten Vorhersagen nötig. Das ist besonders bei den Mieteinnahmen der Fall. Laufende Kosten und steuerliche Punkte können nach einigen Jahren allerdings ebenfalls ganz anders ausfallen als heute. Insgesamt ist es somit sehr wichtig, realistische Annahmen vorzunehmen. Wenn man dann später eine Rendite erzielt, die höher als gedacht ausfällt, wird man sich ganz bestimmt nicht darüber ärgern.

Fazit

Im Rahmen der Suche sind die Lage und der Zustand einer Immobilie extrem wichtig. Zudem spielen die Ausstattung oder Aspekte wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine Rolle. Supermärkte, Arztpraxen oder Schulen in der Nähe können sich ebenfalls positiv auf den Wert auswirken.

Wenn man sich für eine vermietete Wohnung interessiert, ist darüber hinaus die Struktur der Mieter im gesamten Haus interessant. Informationen darüber bekommt man allerdings meistens erst, wenn man einen persönlichen Kontakt mit dem Makler oder dem Verkäufer selbst hergestellt hat.