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Kapitalanlage Immobilien – die sechs wichtigsten Aspekte

Zusammenfassung
  • Sie wollen die Kapitalanlage Immobilien richtig nutzen? Dann ist beim Kauf längst nicht nur die Lage ein entscheidender Faktor.

In Zeiten von allgemein sehr niedrigen Zinsen, gepaart mit einer unsicheren Entwicklung an den internationalen Finanzmärkten, sind Kapitalanlage Immobilien sehr gefragt. Das sogenannte „Betongold“ gilt bei vielen Menschen als eine sehr sichere Form der Anlage. Auf diese Weise kann man schließlich in ein sichtbares Objekt investieren. Bei vielen Anlegern sorgt das für ein gutes Gefühl.

Es gibt jedoch eine ganze Reihe von Aspekten, auf die man achten sollte, bevor man eine Wohnung oder ein Haus als Investition kauft. Die vermeintlich sichere Geldanlage wird schließlich schnell zum Alptraum, wenn teure Modernisierungen anstehen, über die man sich vor dem Kauf nicht informiert hat. Zudem sollte die Immobilie natürlich nicht zu teuer sein, andernfalls droht später ein Wertverlust. Es lohnt sich also, einen genauen Blick auf den Markt zu werfen und den Kaufpreis mit anderen Objekten zu vergleichen.

Warum ist eine Kapitalanlage Immobilien sinnvoll?

Der Kauf von Kapitalanlage Immobilien war schon immer beliebt, ist aber in Zeiten niedriger Zinsen noch einmal deutlich populärer geworden. Günstige Zinsen wirken sich aus zwei Gründen auf die Attraktivität von Immobilien aus. Zum einen lassen diese sich mit Hilfe von Darlehen sehr günstig finanzieren. Zum anderen werfen andere Formen der Geldanlage in der Regel nur sehr geringe Zinsen ab.

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Darüber hinaus bietet der Markt in vielen Regionen Deutschlands die Chance auf Wertsteigerungen. Der Boom in den vergangenen Jahren hat zwar dafür gesorgt, dass Käufer Preise sorgfältig vergleichen sollten. Insgesamt waren Immobilien in Deutschland jedoch über einen langen Zeitraum vergleichsweise günstig. Aufgrund des steigenden Bedarfs und der relativ geringen Bautätigkeit gibt es deshalb an vielen Orten noch immer die Aussicht auf einen steigenden Wert.

Welche Arten von Immobilien sind empfehlenswert?

Es gibt ganz verschiedene Arten von Kapitalanlage Immobilien. Neben Häusern oder Wohnungen können auch Immobilienfonds eine Alternative sein, wenn man sich nicht selbst um die Vermietung kümmern möchte. Welche Variante im Einzelfall besonders gut passt, hängt von den eigenen Vorstellungen. Dazu gehören die Risikobereitschaft und natürlich das vorhandene Kapital. Allgemein gibt es die folgenden Alternativen:

  • Häuser als Anlageimmobilie: Allgemein haben Einzel- und Doppelhäuser einen relativ großen Grundstücksanteil. Deshalb fällt die Rendite dort meist etwas geringer aus. Beim Verkauf kann sich das jedoch positiv auswirken.
  • Wohnungen als Anlageimmobilie: Die meisten Käufer bevorzugen einzelne Wohnungen, mit ausreichend Kapital kann man jedoch Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten erwerben. Die Rendite ist im Schnitt etwas höher als bei Häusern, dafür fällt die Wertsteigerung oft etwas niedriger aus.
  • Gewerbeimmobilien als Anlageimmobilie: Hier locken die Chancen auf hohe Renditen, allerdings kann der Markt stark schwanken und Leerstände sind möglich. Für private Anleger ist diese Variante in der Regel nicht geeignet.
  • Indirekte Investition: Abgesehen vom Kauf einer eigenen Immobilie kann man auch mit Hilfe von Immobilienfonds an der Entwicklung auf dem Markt profitieren. Wer sich für geschlossene Fonds interessiert, sollte jedoch auf den Ratschlag von Experten hören oder sich ausführlich mit dem Thema beschäftigen. Alternativ gibt es börsennotierte Fonds, bei denen der Einstieg schon mit kleinen Beträgen möglich ist. Die Rendite ist dabei jedoch normalerweise etwas geringer als bei eigenen Häusern oder Wohnungen.

Vor- und Nachteile der Kapitalanlage Immobilien

Im Vergleich zu anderen Formen der Geldanlage haben Kapitalanlage Immobilien verschiedene Vor- und Nachteile.

Positiv sind vor allem zwei Aspekte. Die erwartete Rendite lässt sich auf der Basis des Kaufpreises und der möglichen Wertsteigerung relativ leicht kalkulieren. Natürlich können mögliche Leerstände sich negativ auf die Rendite auswirken. Wer jedoch von Anfang an vorsichtig kalkuliert, darf sich in der Regel auf ein regelmäßiges passives Einkommen freuen.

Günstige Zinsen sind ein weiterer Faktor, der ebenfalls von Vorteil ist. Selbst bei einer langen Zinsbindung sind die Kosten für ein Darlehen über die gesamte Laufzeit hinweg gering. Die Mieteinnahmen können in diesem Zeitraum jedoch durchaus steigen.

Für private Anleger ist der relativ hohe Kapitalbedarf ein Nachteil. Zum einen besagt eine Faustregel, dass der Kaufpreis einer Immobilie innerhalb von 30 Jahren noch einmal investiert werden muss, um diese zu unterhalten. Im Einzelfall kann das jedoch wesentlich teurer werden, wenn etwa problematische Mieter in einer Wohnung waren und diese verwüstet zurücklassen.

Wer sein Geld in eine einzige Wohnung investiert und sonst keine Einnahmen aus der Kapitalanlage hat, geht deshalb ein relativ hohes Risiko ein. Für diese Investoren sind Fonds oft eine wesentlich bessere Alternative.

Wie findet man die passende Immobilie?

Bei der Suche spielen mehrere Faktoren eine Rolle, vor allem aber das vorhandene Kapital sowie die erwartete Rendite. Zudem sollte man viel Zeit für die Suche einplanen, um sich selbst einen Überblick über den Markt zu verschaffen.

Portale für Immobilien im Internet sind die beste Adresse, um schnell einen Eindruck von den Preisen zu gewinnen. Bei großen Portalen kann man sogar speziell nach Anlageimmobilien suchen. Darüber hinaus gibt es kleinere Websites, die sich auf diese Nische spezialisiert haben.

Makler sowie die Immobiliensparten von Banken oder Versicherungen sind manchmal ebenfalls sehr hilfreich. Allerdings finden deren Angebote sich meistens ohnehin im Internet. Deshalb lohnt sich der Kontakt oft erst dann, wenn man selbst schon eine relativ genaue Vorstellung von den eigenen Wünschen hat.

Wie wird die Rendite berechnet?

Um eine Vorhersage über die Rendite zu erstellen, muss der Ertragswert einer Immobilie berechnet werden. Dafür sind der Kaufpreis und die Nebenkosten, die Kosten für das Darlehen sowie für Reparaturen, Renovierung und Verwaltung wichtig. Auch die Mieteinnahmen und eventuelle Steuervorteile spielen eine große Rolle.

Bei der Berechnung des Ertragswerts über einen langen Zeitraum lassen sich einige Aspekte natürlich nur vorhersagen. Das gilt vor allem für die Höhe der Mieteinnahmen, aber auch für laufende Kosten oder steuerliche Aspekte, die sich im Laufe der Zeit ändern können. Alles in allem ist es deshalb wichtig, keine zu positiven Annahmen zu treffen. Fällt die Rendite am Ende höher als geplant aus, ist das schließlich alles andere als negativ.

Worauf sollte ich beim Kauf außerdem achten?

Bei der Suche sollte man den Zustand und die Lage einer Immobilie sehr genau beachten. Darüber hinaus spielen die individuelle Ausstattung sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder Einrichtungen wie Schulen und Supermärkte ganz in der Nähe ebenfalls eine wichtige Rolle.

Wer vermietete Wohnungen kaufen möchte, sollte zudem einen Blick in die aktuellen Mietverträge und in die allgemeine Struktur der Mieter im Haus werfen. Diese Unterlagen erhält man jedoch in der Regel erst dann, wenn man sich ernsthaft mit einem Kauf beschäftigt und eine Anfrage beim Verkäufer oder beim Makler gestellt hat.

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