Finanzierung

Vollfinanzierung – 5 wichtige Punkte für Käufer ohne Eigenkapital

Zusammenfassung
  • Noch vor einigen Jahren war eine Vollfinanzierung kaum möglich, heute lässt sich der Traum von einer eigenen Immobilie so aber erfüllen.

Auf die Vollfinanzierung einer Immobilie sollte man sich auf keinen Fall einlassen – das zumindest ist eine gängige Faustregel. In der Vergangenheit hat sich die Frage nach einer solchen Art der Finanzierung ohnehin nur sehr selten gestellt. In der Regel wollte nämlich keine Bank ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie vergeben, wenn der Käufer nicht über ein gewisses Maß an Eigenkapital verfügte.

Auch heute noch ist das Eigenkapital gern gesehen. Je höher der Anteil an Eigenkapital bei der Finanzierung ist, desto geringer fällt schließlich das Risiko für die Bank aus. Das kann sich durch geringere Zinsen oder durch allgemein gute Konditionen für den Kredit bemerkbar machen. Allerdings haben sich die Zeiten in der Finanzbranche geändert. Es ist heute durchaus möglich, eine Vollfinanzierung zu planen und sich so den Traum von den eigenen Wänden zu erfüllen. Fünf wichtige Aspekte sollte man bei einer solchen Planung jedoch in jedem Fall bedenken.

1. Bonität ist entscheidend

Wenn man kein eigenes Kapital für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses mitbringt, dann sind andere Faktoren enorm wichtig. Besonders entscheidend ist hier die Bonität. Damit die Bank einer Vollfinanzierung zustimmt, muss man als Kreditnehmer glaubhaft darlegen, dass man die monatlichen Raten für das Darlehen auf lange Sicht zurückzahlen kann.

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In der Praxis gibt es dazu verschiedene Möglichkeiten. Als Beamter verfügt man zum Beispiel über ein großes Maß an Sicherheit des eigenen Arbeitsplatzes. Alternativ dazu kann man vielleicht einen Bürgen finden oder feste Einkünfte zu einem späteren Zeitpunkt planen. Im Einzelfall gibt es sehr viele Möglichkeiten, die man am besten in Ruhe mit dem Berater bei der Bank besprechen sollte.

2. Nebenkosten fallen auch bei Vollfinanzierung an

Beim Kauf einer Immobilie kommt es natürlich nicht nur auf den Kaufpreis an. Darüber hinaus muss der Käufer nämlich noch diverse Nebenkosten einplanen, vor allem für den Notar oder die Grunderwerbsteuer sowie eventuell die Provision für einen Makler. Je nach Standort können die Nebenkosten noch einmal bei 15 Prozent – oder gar etwas mehr – des Kaufpreises liegen.

Allerdings fließen diese Kosten nicht direkt in das Haus, deshalb gibt es keinen Gegenwert in Form einer Immobilie. Deshalb wollen Banken in der Regel die Nebenkosten nicht über die Finanzierung abdecken. In Einzelfällen ist es jedoch sogar bei einer Vollfinanzierung möglich, auch die Nebenkosten oder wenigstens einen Teil davon über das Darlehen zu bezahlen.

3. Lage und Versicherung

Das wichtigste Kriterium für eine gute Immobilie war schon immer die Lage. Diese sorgt zwar für einen relativ hohen Kaufpreis im Vergleich zu vermeintlichen Schnäppchen. Allerdings darf man bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus in einer guten Lage auch davon ausgehen, dass der Wert über viele Jahre stabil bleibt oder sogar steigt. Für jede Bank sind natürlich vor allem Immobilien interessant, die sich in einer guten Lage befinden und deren Wert potenziell noch steigt. Speziell für eine Vollfinanzierung bieten diese ein recht hohes Maß an Sicherheit für den Kreditgeber.

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Darüber hinaus können auch Versicherungen des Darlehensnehmers für mehr Sicherheit sorgen. Als Beamter kann man etwa auf die eigene Jobsicherheit verweisen, allerdings kann es trotzdem zu einer schweren Krankheit oder gar zum Tod kommen. Gibt es für diesen Fall eine Lebensversicherung, kann man die Bank auch bei diesem Aspekt beruhigen. Somit steigen die Chancen noch weiter, den gesamten Kaufpreis mit einem Darlehen zu finanzieren.

4. Stille Reserven mobilisieren

Auch Kapital, das aktuell noch gebunden ist, kann beim Beantragen eines Darlehens helfen. Das ist besonders natürlich bei einer Vollfinanzierung der Fall. Dabei kann es sich um Reserven handeln, die man aktuell noch nicht antasten möchte, die aber später als Sondertilgung für das Immobiliendarlehen dienen können. Einige typische Beispiele dafür sind Lebensversicherungen, die bereits seit vielen Jahren laufen oder Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind.

Immobilien, die derzeit vermietet sind, können ebenfalls als stille Reserve dienen. Das ist besonders dann der Fall, wenn die Einnahmen aus der Miete höher als die Kosten für die Finanzierung sind. In solch einer Situation kommt die Miete schließlich dem monatlichen Einkommen zugute. Darüber hinaus bietet dieses Eigentum eine weitere Form der Sicherheit.

5. Die „Muskelhypothek“ kann helfen

Speziell beim Kauf einer Immobilie, bei der noch diverse Arbeiten anstehen, kann man durch Eigenleistung viel Geld sparen. Banken sind bei diesem Thema zwar grundsätzlich vorsichtig, trotzdem können gerade Handwerker hier ihre Arbeit als Kapital einbringen. Aber selbst wenn die „Muskelhypothek“ nicht als Eigenkapital anerkannt wird: Das gesparte Geld kann man so investieren, dass der Wert der Immobilie nachhaltig steigt. Auf lange Sicht lohnt es sich also in jedem Fall, die entsprechenden Arbeiten zu übernehmen oder gemeinsam mit Freunden zu planen.

Fazit: Vollfinanzierung sollte gut überlegt sein

Insgesamt ist es noch immer recht selten, dass der Kauf einer Immobilie komplett durch ein Darlehen finanziert wird. Bei den meisten Käufern verlangen Banken nach wie vor ein gewisses Maß an Eigenkapital. Allerdings haben niedrige Zinsen sowie der Wandel auf dem Markt für Immobilien zu einem Umdenken geführt. Wenn die Umstände im Einzelfall passen, dann kann selbst eine Vollfinanzierung mit einem hohen Grad an Sicherheit gewährt werden. Wer demnächst eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus kaufen möchte, sollte über diese Variante also zumindest einmal nachdenken und vielleicht auch mit der Bank sprechen.

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